Рынок жилья РТ в 2025 году показал разнонаправленную динамику: спрос сместился в сторону новостроек. Число договоров долевого участия выросло на 14,3%, тогда как количество сделок с «вторичкой» упало на 13,4%. Рост первичного рынка произошел на фоне общего снижения ипотечного кредитования на 15,7%. Эксперты объясняют этот парадокс действием льготных госпрограмм и рассрочек от застройщиков, которые стали для многих единственной возможностью купить жилье. При этом аналитики предупреждают о рисках «пузыря» на первичном рынке и стагнации вторичного.

В Татарстане по итогам 2025 года число договоров долевого участия (ДДУ) составило 23,6 тысячи. Это на 14,3% больше, чем в 2024 году, когда было 20,7 тысячи сделок. Об этом сообщила заместитель руководителя Росреестра РТ Лилия Бурганова.

На рынке вторичного жилья, наоборот, зафиксировано падение. Количество сделок сократилось с 188 до 162,6 тысячи — на 13,4%.

Количество зарегистрированных прав на квартиры по договорам купли-продажи по итогам минувшего года составило 58 тысяч. Годом ранее их было 62,5 тысячи. За год снижение составило 7%.

По словам Бургановой, по количеству сделок на первичном рынке Татарстан занимает первое место в Приволжском федеральном округе (ПФО) и десятое среди регионов России.

Ранее KazanFirst сообщал, что объём выданных банками в Татарстане ипотечных кредитов составил 155 млрд рублей. Это на 15,7% меньше, чем в 2024 году, когда сумма кредитования достигала 184 млрд рублей. За год количество ипотек сократилось на 15% — с 40 до 34 тысяч.

«Те, кто имеет финансы и желание купить квартиру, — успешно реализовывают свои планы»

Сокращение сделок на вторичном рынке связано с недоступностью рыночной ипотеки. Покупатели выбирают новостройки, где есть предложения по рассрочке. Об этом KazanFirst рассказал руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин.

Он отметил, что прирост числа сделок на 10-15% нельзя назвать значительным. Однако «это однозначно очень хорошая и положительная динамика» в нынешних условиях.

— Рынок динамично растёт. Ни о какой стагнации нет и речи. Те, кто имеет финансовые средства и желание купить квартиру, — успешно реализовывают свои планы. На вторичном рынке все стабильно — средний прирост цен составляет 5%. На рынке новостроек прирост составил от 10 до 20%, — сообщил Сафин.

Льготы по семейной ипотеке и рассрочки стали важным фактором роста первичного рынка. По словам Сафина, «инструмент рассрочки покупатели все чаще рассматривают как отложенную ипотеку, поскольку есть все шансы к тому, что через два-три года ключевая ставка снизится, а значит, и стандартная ипотека станет доступнее».

Эксперт указал: рынок вторички начнёт оживать «только тогда, когда стандартная ипотека будет хотя бы в районе 15%», что даст нужный толчок.

«В состоянии глубокого дисбаланса»

Рыночные ипотечные ставки остаются крайне высокими. Льготные программы предлагали ставки в два-три раза ниже рыночных. Это делало покупку новостроек единственно доступным способом приобретения жилья для подавляющего большинства населения, рассказала KazanFirst директор по продажам компании «Флэт» Динара Сунгатуллина.

Она согласна, что «рост на 14,3% на первичном рынке является значительным в текущих условиях». Он демонстрирует высокую эффективность государственных мер поддержки и способность первичного рынка адаптироваться и привлекать покупателей даже при общем охлаждении экономики.

— Рынок жилья в Татарстане в 2025 году находился в состоянии глубокого дисбаланса, высокой зависимости от государственных стимулов и общего охлаждения активности. Снижение количества сделок на 13,4% свидетельствует о сокращении емкости рынка и снижении доступности жилья для населения в целом. Рост первичного рынка полностью обусловлен государственными дотациями. Это создает «пузырь» спроса, который может схлопнуться при отмене или ужесточении льготных программ. При этом вторичный рынок, который является основным индикатором реального спроса и предложения, находится в состоянии стагнации из-за высоких ставок и перетока покупателей на первичку, — заявила эксперт.

Собеседница добавила, что «такая ситуация несёт риски для стабильности рынка». Так, «при сворачивании льготных программ первичный рынок может столкнуться с падением спроса, а вторичный, не имея подушки безопасности из-за отсутствия ликвидности, может резко просесть в ценах».

Кроме того, «рост цен на новостройки часто опережает инфляцию, что делает их привлекательными для инвестиций». А на вторичке «резкое падение спроса из-за высоких ипотечных ставок привело к увеличению срока экспозиции объектов». Продавцы, не готовые к значительному дисконту, вынуждены ждать покупателя.

— Как только Центральный банк начнёт последовательно снижать ключевую ставку, коммерческие банки смогут предлагать ипотечные кредиты на вторичное жилье по более приемлемым рыночным ставкам, — прогнозирует Сунгатуллина.

«Активность постепенно восстанавливается, но массового всплеска спроса пока нет»

— Рост количества ДДУ и снижение сделок на вторичном рынке отражает смещение спроса. Покупатели стали более ориентированы на новостройки с фиксированными условиями покупки и прозрачной юридической структурой. Вторичный рынок пострадал от высокой стоимости кредитов и неопределенности в ставках по ипотеке, что снизило активность заемщиков, — рассказал KazanFirst директор по продажам компании «Этажи» Дмитрий Богатырев.

С его слов, «рост действительно заметен по сравнению с прошлым годом, но в сравнении с докризисным периодом рынок все ещё находится на умеренном уровне». Это говорит о том, что «активность постепенно восстанавливается, но массового всплеска спроса пока нет».

Он подчеркнул, что «на вторичном рынке наблюдается относительная стагнация: спрос смещен к наиболее ликвидным объектам, что не даёт общему уровню цен резкого роста». На первичном рынке цены остаются умеренно стабильными с локальными корректировками в зависимости от проекта и локации. Резких скачков ни на одном из сегментов нет.

На рост сделок на первичке повлияло использование рассрочек, субсидированных ипотечных ставок, использование собственных средств и материнского капитала.

— Рынок сохраняет устойчивость, но стал более сегментированным. Массовый спрос сосредоточен на доступных и ликвидных объектах, тогда как более дорогие или нестандартные предложения продаются медленнее. Основная динамика определяется новостройками и спросом на ликвидные квартиры с готовностью к заселению. В ближайшие месяцы можно ожидать постепенного восстановления интереса на вторичном рынке, особенно в городских районах с развитой инфраструктурой, — заключил Богатырев.